第397章 如何卖房产

　　这些老大们知道我一天都在到处玩，会开完了叫我随便在北京逛一逛。我想后天到军区去看一下，于是当天晚上就回到家了。

　　第二天就开始看海天和王爱忠他们的报告，同时还派人去接陈美成和曾志伟到游艇上来见面。

　　这些报告非常详细也非常多，看得我脑壳都大了。现在的公司很多，利润在年底了几乎没有多少，主要变成了公司和投入“海天小区”建设之中了。王爱忠那边的情况好一点，已经有不少的原始积累了，最主要的是组织了一批有能力的人，这些是公司以后发展的重要资源。

　　对于春节后开始进行的房屋预售方案，我重点看了一下，那些是我原来提出的一些办法再经过他们的办法和现实情况进行的总结。

　　现在的所有房产没有对外销售，已经建设了三分之一，剩下的建设任务将在八个月内全部完成。地铁和园林布置要花很多时间的，春节后预售房的好处是：房子销售后的两个月就可以进行装修，花个把月时间就搞定了。房子是陆续完工而不是一齐完工，这个要明白才行。

　　销售过程中将和政府派驻的特别“房屋交易管理中心”和银行派驻的机构共同工作。房产公司卖房子方案和以后使用具有强制性，并将提前公布，这个内容的意思是：

　　一，商品住宿楼房的价格是多少钱每平方米，购买住房的用户必须是在这里生活的。三年内不得转卖，房屋管理中心将不会办理过户手续。（这一条的意思是有人搞转卖是行不通的，不会让炒房团来操作。）银行可以进行三至十年的按揭服务，首付不低于百分之六十。在执行这条上，只要用户与房产公司签了合同交了首付款，凭单就可以在房屋管理中心拿到齐全房产证件，但是这些证件会马上由银行收走，立即办理按揭手续，很方便很快捷。有了钱之后一次性.交款就会领回房产证件。

　　二，物业管理费按多少钱每平方每天计算，每月或者季度收取，要收足三年。继续使用房产未转让的，物业管理费按原来的五分之一收取一年。在这个用户使用房产中需要做生意差点钱，也好办，凭着房产证件或者按揭手续去贷款，专门的银行会按计划贷款给你多少，反正不会超过房产的价值。（这一条就卡住有钱人买了房子放在那里不用，还得交很高的物管费。）

　　三，业主确实因为其它原因要将房屋卖掉到其它地方去，这个很好办：房产公司马上给你原价钱退房，你只损失百分之四的费用。房产公司马上将房屋手续交回房屋管理中心进行保管。另外一种情况也好办，在三年内将房屋低价卖给某个人需要资金回收，这个我们不管的，房屋过户手续是不会办的，因为你真的有房产手续在手说明是交完款的，如果你真的差钱，我们有条款说明可以在专门的银行用房产证贷款的。嘿嘿，为了人性化，也可以办理过户手续，手续费规定好了的，房产本身就是保护普通消费者使用的，房屋价格这么低，你想变相当房虫或者炒房，就得付百分之五十的交易税。

　　四，对于商铺和商务楼层的销售也有办法。单间门市和双间多间门市，只要你在小区里有房产和领到房产证，那么门市价格就按定价的百分之九十算，也可以实行按揭。但是这些不支持一家人买两套以上。商务楼层和商场以全额购买为准，但是房产公司准备推行租赁制度实施三年，三年后才卖给用户，主要考虑到的是一些商户不好买房产而又要做生意，当用户在这里做几年生意有了钱就可以把经常使用的地方买下来。

　　五，创业基金，按照我原来的意思，这个小区里有许多新生行业要出现，许多人又没有资金或者不够，那么只要你在小区有房产和门市，或者租赁有生产经营场所，我们有人简单评估一下就可以为他担保在银行里贷款，贷款数额不超过房产的两倍。

　　六，政府已经开始秘密整理资料，有两套房子以上的名字将有可能不得在海天小区买住房，还有——

　　这些办法很好，我认为不错的。那么春节后开始预售房屋就可以收回部分资金了。

　　关于小区的建设成本有新的结果，那就是以前的房产公司在拍买政府发放的土地时，变相的由地方政府参与了房产，还收取这样那样太多的费用，占到市场上房价的百分之四十左右，而房产商只有通过其它手段提高卖价获得利益。

　　而我们的“海天小区”几乎没有那些费用，没有单位来收取任何费用，也可能是上面知道这个工程由国务院直接过问的民生工程吧，地方政府连配套建设费用都没有收。

　　那么怎么定价？实际上报告中没有数字。只给了成本价让我参考和定价。我们建设的小区实际上就只有买地皮费用和建设费用，技术环节方面的费用。我看了商品房间成本价估计在一千三百多元每平方米，再加上许多公园等公共设施不能够销售出去，那么这些都得由买房子的人和商业楼层的人来承担，我还得考虑政府卖这块土地给我们实际上是贴了数亿的搬迁和各种开支费用。再有一个问题，如果政府一次性的收完各种杂费，对下届政府怎么获得收入有关。我看不如年年收费好得多，相信以后会有人明白这一些的。

　　那么我们的成本摊算应该在商品房一千九百元左右。现在成都的房价现在在五千至七千，那么新的小区房子一定会成为以后的经济旅游中心，房子绝对抢手市场价会更高。于是我认为每平方加一百元的政府辅助设施建设费用，再加十元的利息，再加我们海天房产的员工奖金二十元，每平方利润一百五十元，再加上以后进行的小部分改建费用和维修费用，就算十元每平方米。那么房子价格就在二千二百元。

　　于是我就定位小区商品住宿楼为三个价格：二千一百五十，二千二百和二千三百元每平方，根据楼层和位置不同定价。门市的成本与住房是一样的，但是价格我定为四千至六千元每平方，在成都来说是相当低了。商场的价格另有计算。

　　嘿嘿，在这么低的价格下会让许多人来买房子买门市做生意的，不过门市销售中有条霸王条款：门市购买后一年内没有使用和租赁出去视为囤积房屋，房产公司必须按原价回购门市。

　　还有，外籍人士不享受以上购房优惠价格，还有——

　　我做完这些，叫小七发回给海天公司，准备在年前就在全国广告一下房子的销售和销售内容。

　　小七马上就发出去了。

　　在游艇上见了先到来的陈美成，他非常感激我派人治疗好他夫人的病，不久就要当爸爸了就特别高兴。

　　看了看他的年终总结，利润还不少嘛，销售渠道也多了些。于是我就跟他说了：以后要将更多的中国商品卖到国外去，把中国需要的物资与民用商品采购回来，实施双赢。

　　陈美成说现在就是按照这个办法在做，现在又在岛国租用了一个仓库与办公室。将从那里再次辐射世界的销售。因为陈美成的公司可以从许多公司那里拿到较低的价格，所以品种多价格有优势，但绝对不是说压低价格销售的。

　　曾志伟乘直升飞机来了，我请陈美成随便参观游艇。

　　在另一间客厅里见到了曾志伟和四个高级副手。那些副手在今天才知道有个大老板，现在到了这里后才知道这么大的集团都是眼前这个年轻人的，曾老板都有些怕他。

　　曾志伟先是向我介绍了四位高级副手的能力和对集团的忠心，然后简单报告了集团的财务状况和生产情况与生产能力方面的事情。

　　我说：“——就目前的形势看，合金与能源到在你们的掌握之中，不但中国政府和保护这些技术不会泄露，我也不会允许任何人将这些技术和设备泄露出去。随着我们的合金材料被广泛使用，认识越来越多，那么产品的销售量还会更大。而我的意思是在明年不允许增加销售和生产量，在工人的技术能力方面多培训一下。能源生产更是不准招新工人，被人混进去就麻烦了。由于新型发动机和发电机组的数量决定我们的能源块不能继续大量生产下去，你们要控制生产数量。开发新的电池产品是明年的重点工作。我认为海天的发动机太先进太昂贵，中国政府会对民用的车用发动机进行改进，那么无污染的电池驱动的发动机就是很好的，价格也便宜得多。电池就是其中最核心的东西，所以能源厂要开始研究这些技术，包括招些中国的研究人员。最后我告诉你们的是做好保密工作。”


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